同學(xué)您好，按債務(wù)重組的模式處理的
債務(wù)人的會(huì)計(jì)處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為債務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在抵債資產(chǎn)和所清償債務(wù)符合終止確認(rèn)條件時(shí)予以終止確認(rèn)；所清償債務(wù)賬面價(jià)值與轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
例如，應(yīng)付未付的工程款為1100萬(wàn)元，用賬面價(jià)值700萬(wàn)元，市場(chǎng)價(jià)值1000萬(wàn)元的房產(chǎn)抵償應(yīng)付工程款，應(yīng)一并確認(rèn)“其他收益——債務(wù)重組收益”400萬(wàn)元。而不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組收益100萬(wàn)元和資產(chǎn)處置收益300萬(wàn)元。
抵債協(xié)議簽訂日為債務(wù)重組日。
應(yīng)付工程款終止確認(rèn)，資產(chǎn)是否終止確認(rèn)，要看資產(chǎn)的狀態(tài)是否已經(jīng)竣工備案，是否達(dá)到資產(chǎn)可使用狀態(tài)來(lái)確定終止確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。
2.債權(quán)人的會(huì)計(jì)處理
施工企業(yè)作為債權(quán)人，放棄債權(quán)換取資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在在資產(chǎn)符合其定義和確認(rèn)條件時(shí)予以確認(rèn)。受讓開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)，其成本包括放棄債權(quán)的公允價(jià)值，以及使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的，可直接歸屬于該資產(chǎn)的稅金、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、專業(yè)人員服務(wù)費(fèi)等其他成本，同時(shí)還要考慮棄置費(fèi)用。
接上例：施工企業(yè)應(yīng)收未收工程款賬面價(jià)值1100萬(wàn)元，接受以公允價(jià)值1000萬(wàn)元的房產(chǎn)受償。不需要另外支付稅金，該房產(chǎn)投入使用前發(fā)生裝修費(fèi)用150萬(wàn)元。
該房產(chǎn)確認(rèn)會(huì)計(jì)成本=1000+150=1150萬(wàn)元
確認(rèn)債務(wù)重組損失=1100-1000=100萬(wàn)元
（二）稅收處理
1.債務(wù)人的稅收處理
雖然按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，在債務(wù)重組時(shí)，債務(wù)人不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組損益和轉(zhuǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益，但是，在稅收處理上，依然還應(yīng)將該業(yè)務(wù)分解為以公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)和以資產(chǎn)公允價(jià)值償還債務(wù)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)來(lái)處理。在不考慮稅金情況下：
房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益=1000-700=300萬(wàn)元
債務(wù)重組收益=1100-1000=100萬(wàn)元
銷售房產(chǎn)應(yīng)按照市場(chǎng)公允價(jià)格確認(rèn)各項(xiàng)納稅義務(wù)，并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)稅收政策規(guī)定，及時(shí)確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額，并按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。
2.債權(quán)人的稅收處理
向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定的總價(jià)款1100萬(wàn)元和合同約定的工程進(jìn)度，確認(rèn)建筑服務(wù)增值稅、企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。
并按照1100萬(wàn)元總價(jià)款向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。
確認(rèn)房產(chǎn)的成本作為固定資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，并按照規(guī)定計(jì)提折舊并在稅前扣除。
按照規(guī)定留存?zhèn)鶆?wù)重組協(xié)議等資料備查，并在債務(wù)重組當(dāng)年申報(bào)稅前扣除。
03.抵債房產(chǎn)自用但未完工財(cái)稅處理
實(shí)務(wù)中，抵債房產(chǎn)用于自用還存在兩種情形，已完工或者未完工。如果抵債房產(chǎn)尚未完工，該如何處理呢？
（一）會(huì)計(jì)處理
在以房抵債時(shí)，雙方已經(jīng)達(dá)成合意，實(shí)質(zhì)上債務(wù)人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因債務(wù)的滅失，視同實(shí)質(zhì)上已經(jīng)收到了抵債房產(chǎn)的預(yù)收款或銷售款。
1.債務(wù)人會(huì)計(jì)處理：
簽訂抵債協(xié)議房產(chǎn)尚未完工時(shí)：
借：應(yīng)付賬款1100萬(wàn)元
貸：預(yù)收賬款1000萬(wàn)元
貸：其他收益——債務(wù)重組收益100萬(wàn)元
待抵債資產(chǎn)交付時(shí)：
借：預(yù)收賬款1000萬(wàn)元
貸：開發(fā)產(chǎn)品700萬(wàn)元
貸：其他收益——債務(wù)重組收益300萬(wàn)元
2.債權(quán)人會(huì)計(jì)處理
借：預(yù)付賬款1000萬(wàn)元
借：投資收益100萬(wàn)元
貸：應(yīng)收賬款1100萬(wàn)元
簽訂抵債協(xié)議時(shí)資產(chǎn)尚未完工，不能確認(rèn)資產(chǎn)的成本。