田甜 追問

2021-12-07 10:39

分?jǐn)偝杀緯r(shí)，有文件規(guī)定成本可以全都對(duì)應(yīng)地上的可售面積？

meizi老師 解答

2021-12-07 10:44

你好；    比如
 一般來說進(jìn)行計(jì)量與核算，區(qū)分直接成本與間接成本，屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本應(yīng)直接計(jì)入產(chǎn)品成本，共同成本和不能分清成本對(duì)象的，可先在“公共”歸集，然后根據(jù)成本動(dòng)因按收益原則和配比原則分配至各成本對(duì)象。
  A:分?jǐn)傄罁?jù)
  基地面積：指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，包含在總占地面積內(nèi)。
  占地面積：指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)，可參考“開發(fā)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表”上的“總用地面積”。占地面積包括建筑物基底面積、綠地、道路等的面積，通常指紅線內(nèi)用地面積。
  建筑面積：指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規(guī)模大小，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)。建筑面積與占地面積可用于計(jì)算容積率，容積率=建筑面積/占地面積。
  可售建筑面積：指取得《商品房預(yù)售許可證》、可預(yù)售和銷售的商品房面積。是完工結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入“庫存商品”以及結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)成本”采用的指標(biāo)。
  B:分?jǐn)偩唧w
  企業(yè)在制定成本分?jǐn)偤怂阋?guī)則時(shí)，必須考慮會(huì)計(jì)和稅法的因素，稅法方面也就是土地增值稅的有關(guān)規(guī)定。如果企業(yè)指定的分?jǐn)傄罁?jù)與土地增值稅規(guī)則不一致，則需要在土地增值稅清算時(shí)，進(jìn)行再一次徹底的重新分?jǐn)偂?br/>  1：工程成本分?jǐn)?br/>  1.1按照各業(yè)態(tài)的占地面積計(jì)算土地價(jià)款，再按照相應(yīng)業(yè)態(tài)的地上建筑面積分?jǐn)偂?br/>  1.2收費(fèi)與前期工程費(fèi)用：場(chǎng)地平整按占地面積、其余按照總建筑面積分?jǐn)偅?br/>  2：建造成本
  建安成本：按照各業(yè)態(tài)單體實(shí)際的成本；
  社區(qū)管網(wǎng)：按照總建筑面積分?jǐn)偅?br/>  公共配套：按照地上可售面積分?jǐn)偅?br/>  工程其他：按照總建筑面積分?jǐn)偅?br/>  3：非工程成本分?jǐn)?br/>  3.1費(fèi)用及稅金：
  管理費(fèi)用：按照各銷售業(yè)態(tài)的可售建筑面積分?jǐn)偅?br/>  營銷費(fèi)用：按照各銷售業(yè)態(tài)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)偅?br/>  3.3其他成本：物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)：根據(jù)業(yè)態(tài)類型，按照建筑面積分?jǐn)偂?br/>  4：特殊事項(xiàng)分?jǐn)?
  注意以上分?jǐn)?，只是筆者根據(jù)個(gè)人提出的參考，不可直接套用。當(dāng)然在不突破基本原則下，需要根據(jù)實(shí)際調(diào)整。實(shí)際上本文無法將一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所有的分?jǐn)偠祭e出來，根據(jù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)，還存在特殊的分?jǐn)?，比如別墅附屬地下車位分?jǐn)偅厣霞暗叵萝囄怀杀緫?yīng)直接計(jì)入相應(yīng)產(chǎn)品。
  4.1地價(jià)分?jǐn)?br/>  地價(jià)分?jǐn)傓k法主要有按占地面積和按可售面積分?jǐn)們煞N，一般情況下以按可售面積分?jǐn)倿橹??！白≌由倭康咨獭保喉?xiàng)目以住宅為主，僅配有少量底商，按可售面積分?jǐn)??！白≌恿闶凵虡I(yè)”：可售商業(yè)比重較大，但建筑形態(tài)上與住宅連為一體，或沒有明確的區(qū)分界線，按可售面積分?jǐn)?。“住宅加?dú)立商業(yè)”：可售商業(yè)比重較大，建筑形態(tài)上獨(dú)立于住宅，或有明確的區(qū)分界線（可單獨(dú)劃為商業(yè)區(qū)），如集中商業(yè)、步行街等，按占地面積分?jǐn)偂?br/>  4.2無產(chǎn)權(quán)公建配套設(shè)施
  指歸全體業(yè)主所有或無償移交政府相關(guān)部門的會(huì)所、業(yè)主活動(dòng)用房、物管公司用房、架空層、道路橋梁、學(xué)校、菜市場(chǎng)等。分?jǐn)偅核薪ㄔ斐杀炯巴恋爻杀揪璺謹(jǐn)傊磷≌吹厣峡墒勖娣e分?jǐn)偂?br/>