預(yù)售，收到預(yù)售款時開始預(yù)交納。

您好，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)確認的收入和增值稅率，計算出增值稅，再減去進項稅（一般納稅人），來交增值稅的，根據(jù)確認的收入，減去成本費用得出的利潤，再乘以企業(yè)所得稅率，來交企業(yè)所得稅的。

你好，按以往的文件為例，增值稅為11%計算，現(xiàn)在為9% 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。 《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認問題： 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計算方法和會計處理 2預(yù)交土地增值稅的計算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計算方法和會計處理 根據(jù)上述政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時： 1、一般計稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+11%）*土地增值稅預(yù)征率 2、簡易計稅方法下： 預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/（1+5%）*土地增值稅預(yù)征率 為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)： 土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款 如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)A項目（開工日期在2016年5月1日后），2017年7月銷售普通住宅預(yù)收房款1110萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則: 1、正常情況下，土地增值稅預(yù)征稅款計算： 土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=不含增值稅收入=1110/(1+11%)=1000萬元 預(yù)交土地增值稅稅款=不含增值稅收入*土地增值稅預(yù)征率=1000*2%=20萬元。 2、為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算： 應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%==30萬元 土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元 預(yù)交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。 從上述結(jié)果來看，雖然計算簡化了些，但預(yù)交的稅款比正常計算的方法下要大。國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定“為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算”，“可按照”上述方法進行計算，但在個別省市，強制納稅人按照上述規(guī)定計算繳納我認為有些欠妥。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計算方法和會計處理 3預(yù)交土地增值稅的會計處理 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交土地增值稅的計算方法和會計處理 沿用上例，該企業(yè)預(yù)交土地增值稅20萬元，則會計處理如下： 借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅 20 貸：銀行存款 20 待開發(fā)項目達到完工條件，相應(yīng)的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入稅金及附加科目： 借：稅金及附加 20 貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅 20 但有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。 還有的企業(yè)在預(yù)交土地增值稅的同時將其轉(zhuǎn)入“預(yù)付賬款或待攤費用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我認為這樣處理“應(yīng)交稅費-應(yīng)交土地增值稅”期末余額更能準(zhǔn)確反映土地增值稅在項目未完工時應(yīng)該預(yù)交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負債狀況的合理性和公允性。所以，我個人更傾向于這種會計處理方式。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》 （國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）第三條第（一）項規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。 　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的增值稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 　　根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括：城建稅、教育費附加、地方教育費附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。

同學(xué)你好 這個沒有的 小微企業(yè)才有