八、案例一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

  2018年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

  （一）收入2000萬(wàn)元

  （二）扣除

  1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬(wàn)元

  2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700萬(wàn)元

  3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80萬(wàn)元，其中：

  （1）利息支出=500*5%=25萬(wàn)元

  （2）其他=1100*5%=55萬(wàn)元（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

  4.稅金=110萬(wàn)元

  5.加計(jì)扣除=1100*20%=220萬(wàn)元

  扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510萬(wàn)元

  （三）增值額=2000-1510=490萬(wàn)元

  （四）稅率

  增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

  （五）稅額

  應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬(wàn)元

  土地增值稅納稅申報(bào)表（二）

  （從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）

  九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

  某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

  解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

  1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為:

  評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

  2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

  3.計(jì)算增值率。

  4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

  5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

  應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

  （1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）

  （2）允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元

  （3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）

  （4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）

  （5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

  （6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）

  十、案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

  王某2017年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2011年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）
來(lái)源：言稅  作者：嚴(yán)穎   人氣：17573  時(shí)間：2019-08-05