營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從拿地、施工到銷售各環(huán)節(jié)都需要交什么稅？ 
一 
取得土地環(huán)節(jié) 
開發(fā)商品房等經(jīng)營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。 
 
1、契稅 
 
應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率（3%-5%），廣州為3% 
 
 
2、印花稅 
 
應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率 
 
印花稅稅額=土地使用權(quán)出讓合同金額×5% 
 
?依據(jù)：廣東省契稅實(shí)施辦法、印花稅暫行條例 
二 
建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié) 
取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。 
 
1、土地使用稅 
 
應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額 
 
?注：廣州市規(guī)定，取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外，其他地區(qū)注意當(dāng)?shù)匾?guī)定 
 
2、印花稅 
 
常見的合同如下： 
印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05% 
三 
銷售環(huán)節(jié) 
取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售，需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。 
 
1、增值稅 
 
增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。 
 
?注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目，適用簡易計(jì)稅。 
 
2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加 
 
預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù)，乘以適用稅率計(jì)繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費(fèi)附加（3%）、地方教育附加（2%）。 
 
 
3、土地增值稅（預(yù)繳） 
 
預(yù)繳稅額=（預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率 
 
預(yù)征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4% 
 
4、印花稅 
 
印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5% 
 
5、企業(yè)所得稅 
 
銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率（一般為15%）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 
 
待開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額，將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 
 
 
?依據(jù)：財(cái)稅[2016]36號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)、廣州市地方稅務(wù)局公告2016年第5號(hào)、國稅發(fā)[2009]31號(hào)、財(cái)稅[2006]162號(hào)、國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào) 
四 
房產(chǎn)稅“何時(shí)”繳納？ 
房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經(jīng)申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。 
關(guān)鍵詞五 
土地增值稅清算環(huán)節(jié) 
項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。 
 
應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)－預(yù)繳稅額 
 
增值稅簡易計(jì)稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%） 
 
增值稅一般計(jì)稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價(jià)款×11%）/（1+11%） 
 
增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×120%－房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用－印花稅－城建稅及教育費(fèi)附加 
 
?備注： 
 
①開發(fā)費(fèi)用中的利息支出，能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)扣除。 
 
②不能提供證明的，開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金及契稅與開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)扣除。