取得預售證后發(fā)生的三項費用，正常記入管理費用，銷售費用，財務費用核算。

哪三項費用呢？具體

房地產開發(fā)企業(yè)廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費財稅處理 一、開始經營日期的確定 對于企業(yè)開始生產經營日期的確定，會計制度上并未予以明確的規(guī)定，稅收上對其的規(guī)定也比較少，相關的規(guī)定有： 《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)【1995】153號）第二條：專業(yè)從事房地產開發(fā)經營的外商投資企業(yè)，應以其首次取得房地產開發(fā)經營項目之日，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產、經營之日。如其首次取得房地產開發(fā)經營項目的日期是在營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日之前，則應以其營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產、經營之日。 《國家稅務總局關于印發(fā)<稅收減免管理辦法（試行）>的通知》（國稅發(fā)【2005】129號）附件第十五條第二款：規(guī)定新辦企業(yè)減免稅執(zhí)行起始時間的生產經營之日是指納稅人取得第一筆收入之日。 二、財務處理 （一）籌建期間 1、開辦費內容 對于開辦費的內容，會計和稅收上的規(guī)定不多。對于其內容不再討論，可參見：http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http://bbs.esnai.com/thread-3239477-1-1.html 2、開辦費的財務處理 《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》要求企業(yè)籌辦期間發(fā)生的費用計入‘遞延資產’科目進行核算，并且在企業(yè)開始經營以后的一定年限內分期平均攤銷。 《企業(yè)會計制度》規(guī)定，除購建固定資產以外，所有籌建期間發(fā)生的費用，先在長期待攤費用中歸集，待企業(yè)開始生產經營當月一次計入開始生產經營當月的損益。 《企業(yè)會計準則應用指南》將企業(yè)發(fā)生的開辦費在發(fā)生當期計入當期損益。 （二）經營期間 對于房地產開發(fā)企業(yè)的經營期間發(fā)生的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費在發(fā)生當期計入當期損益進行核算。如： 借：管理費用——業(yè)務招待費 貸：銀行存款 借：營業(yè)費用——廣告費 貸：銀行存款 二、稅務處理 （一）開辦費的稅務處理 房地產開發(fā)企業(yè)在籌建期發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費的稅務處理根據時間不同有如下的處理： 1、2008年1月1日之前 （1）稅務規(guī)定 《所得稅暫行條例實施細則》第三十四條：企業(yè)在籌建期發(fā)生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短于5年的期限內分期扣除。 所以對于企業(yè)在籌建期發(fā)生的相關開辦費不得在發(fā)生時扣除，而應當結轉以后年度分期在所得稅前扣除。 （2）財稅差異 對于執(zhí)行不同會計制度或者會計準則的企業(yè)，在這一期間發(fā)生的開辦費均會存在納稅調整事項。 2、2008年1月1日后 （1）稅務規(guī)定 國稅函【2009】98號第九條：新稅法中開（籌）辦費未明確列作長期待攤費用，企業(yè)可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規(guī)定處理，但一經選定，不得改變。企業(yè)在新稅法實施以前年度的未攤銷完的開辦費，也可根據上述規(guī)定處理。 所以在2008年1月1日后，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的開辦費可以選擇不同的稅務處理方法，既可以一次性扣除也可以選擇分期攤銷扣除。 （2）財稅差異 由于開辦費稅務處理企業(yè)面臨選擇，所以對于執(zhí)行不同會計制度或者會計準則的房地產開發(fā)企業(yè)其開辦費仍可能會出現納稅調整的事項。 （二）預售期間的稅務處理 1、2008年1月1日之前 （1）稅務規(guī)定 國稅發(fā)【2006】31號：開發(fā)企業(yè)取得預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三相費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。 所以由于舊31號文將企業(yè)取得預售階段的收入作為預售收入處理，并非企業(yè)稅收上的收入，所以其也就不應當作為企業(yè)計算三費的基數，但規(guī)定對于預售期間發(fā)生的三費可以向以后不超過3個納稅年度結轉待銷售收入實現時作為當期的三費予以扣除。 （2）財稅差異 對于企業(yè)在預售期間發(fā)生的三費，根據會計制度和會計準則的規(guī)定，在發(fā)生當期計入當期損益，但根據稅收規(guī)定不得在稅前扣除。因此會產生納稅調增的事項，但同時由于稅收規(guī)定可以向以后結轉扣除，所以在銷售收入實現時存在納稅調減事項。 所以對于此時企業(yè)發(fā)生的業(yè)務招待費也屬于暫時性差異，在發(fā)生時若滿足遞延所得稅資產確認條件的應當予以確認。 2、2008年1月1日之后 （1）稅收規(guī)定 國稅發(fā)【2009】31號第六條：企業(yè)通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。 所以新舊31號文之間的變化是對于取得預售期間收入定性不同，舊的31號文將企業(yè)在預售期間取得的收入作為預售收入，并非稅法上實現的收入，所以此時稅法和會計對于收入實現確認時間的規(guī)定是一致的，根據的原則均為權責發(fā)生制；而新的31號文將企業(yè)取得的預售期間的收入作為企業(yè)的收入予以確認，即作為企業(yè)的銷售（營業(yè)）收入，這一條應當是基于《實施條例》第九條權責發(fā)生制的例外性規(guī)定。 由于對取得預售價款定性的不同，因而導致其稅務處理也相應的發(fā)生變化，其取得的預售階段的收入可以作為企業(yè)的廣告費和業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的扣除基數。 （2）財稅差異 由于預售期間的收入在新所得稅法下作為收入的實現，因此企業(yè)在此期間發(fā)生的三費也可以根據稅收規(guī)定扣除，對于其中的業(yè)務招待費由于在當期扣除而不得結轉扣除，因此其不再屬于暫時性差異，企業(yè)不得因此而確認遞延所得稅資產。 （三）銷售完成期間的稅務處理 對于房地產開發(fā)企業(yè)在銷售實現時其三費的處理同一般企業(yè)相類似。但此時需要注意的是三費扣除基數的問題。由于企業(yè)預售期間收入結轉確認為銷售收入時，該項預售期間收入已經在預售期間作為收入確認并作為計算三費的扣除基數，因此在銷售完成階段計算三費扣除限額時的銷售（營業(yè)）收入不得再包含該項收入。否則將會造成扣除基數重復計算問題。 （四）其他問題 對于2008年1月1日之前新設立的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的三費根據舊31號文規(guī)定可以向以后納稅年度結轉扣除，而在2008年1月1日后發(fā)生的三費可以按照規(guī)定計算扣除，那么如果企業(yè)在2008年1月1日前成立且處于預售期，其發(fā)生的三費按照當時的政策結轉3個年度扣除，若至2008年1月1日仍處于預售期，對于其2008年1月1日前累計的業(yè)務招待費如何在新稅法進行處理： 1、依照實體從舊的原則，仍可以繼續(xù)結轉3個納稅年度，同時根據新31號文的規(guī)定用當年預售期間的收入作為計算基數扣除。 2、依照新稅法的規(guī)定，在2008年度和當期發(fā)生的招待費一并作為當期的業(yè)務招待費按照《實施條例》第四十三條規(guī)定扣除。 3、根據權責發(fā)生制原則，不得在2008年度及以后年度扣除。

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